物件選択から購入までの流れ

不動産投資は、多額の初期投資が必要ですが、現金でそれが準備できるお金持ちだけのものではありません。物件自体を担保にして購入資金をローンで調達すれば、家賃収入を返済に充てながら、少ない元手でも資産形成が可能です。
借入で投資を始めた場合、一番のリスクは空室で収入がないのに返済をすることなので、空室になりにくい部屋を選択することが大切です。

空室リスクが少ない物件を選択するポイント

借入返済が終わるまでの間は、毎月の家賃収入は手元に残りませんが、反対に、自分の財布からの持ち出しなしに資産形成ができるのが不動産投資の魅力です。
例えば1千万円の物件をフルローンで購入すると1千万円のマンション(資産)と1千万円の借り入れ(負債)ができます。毎月5万円の家賃収入をすべて返済に充てると、借入は5万円ずつ減る(実際には金利分は借入金は減りませんが、歴史的な超低金利も後押しになっているので、シンプルにするために利息は無視します)一方、物件の価値は変わりません。
しかし、空室になると、収入がなくなるので、毎月の借入返済を自己資金で用意しなければいけなくなるので、空室になりにくい物件を選ぶことが重要です。
また、空室を埋めるのに即効性のある対策は家賃を下げることですが、投資金額が高いと、返済金額も大きくなるので、家賃をなかなか下げられません。
そこで、不動産投資では、投資金額に対する利回りが高い部屋を選択して購入しておけば、いざというときに家賃を下げることも可能です。反対に、投資金額に対する家賃収入の利回りがもともと低い部屋(物件価額が高い場合など)を選択していると、家賃を下げる余裕がないので注意が必要です。

不動産投資で、手元に持っておきたい資金

不動産投資は、不動産自体を担保にすることで、少ない元手でも始められることもメリットですが、投資を始めたら、リスクに備える余裕が必要です。空室になってしまったときに、借入金の返済や管理費など、毎月のランニングコストを自分のお金でまかなう体力がないと、すぐにお金がショートしてしまったり、家賃を下げても入居者を見つけなければいけなくなってしまいます。
家賃は、下げれば入居者は見つかりやすくなりますが、一度下げると、次回以降も上げることは難しくなるのでできれば避けたいところです。
空室にならないに越したことはありませんが、例えば居住者が退室して、次の入居者が決まるまでの間には、原状回復工事と募集のために最低でも1,2か月は必要です。
順調に最短で入居者が決まっても1,2か月はかかりますが、引越しが少ない時期などではさらに長期化することもあります。不動産投資の購入時の元手は少なくてもかまいませんが、投資の間は、手元のお金の余裕は最低でも、借入返済や管理費などのランニングコストの3カ月分、可能なら6カ月分を持っておくと安心です。
今は歴史的な低金利なので、まとまったお金があっても、繰り上げ返済を急がずに、手元にお金を残しておくのがおすすめです。