不動産の価格推移のメカニズム

不動産の価額は、需要と供給で変動する相場があるので、古くなれば下がるばかりではありません。土地の価値は普遍的なもので、建物は経年劣化するとはいえ、中古マンションでも人気が上がったり、全体的な相場が上がれば価格が上がることもあります。
一般的に不動産投資では、安定した家賃収入が目的ですが、相場次第で、利益が出れば物件の売却も選択肢です。"

中古マンションの不動産投資のメリット

不動産投資では、家賃収入が不動産所得という種類に分類されて、所得税の確定申告が必要です。
マンションを購入すると、その購入価格は、土地と建物に分類することができ、土地の価値は減少しませんが、建物の価格は減価償却の計上によって目減りしていきます。
減価償却費は、購入二年目以降、お金は出ていかなくても必要経費として計上できるので、不動産所得の節税に有効です。
建物は構造によって法定耐用年数が決まっていますが、中古の場合はその分耐用年数が短くなります。耐用年数が短いということは、建物の価格のうち、1年あたりに計上できる減価償却費が大きくなるので、不動産投資の節税対策になります。
たとえば2千万円で購入したマンションの建物価格が1千万円、耐用年数が50年なら、一年あたりの減価償却費は20万円ですが、中古ですでに10年たっているなら、耐用年数はその分短くなって、一年あたりの減価償却費も25万円計上することができます。
不動産投資では、家賃収入に対して納めなければいけない税金も必要経費なので、投資の見込みをたてる上では試算しておくと安心です。
家賃収入は多いほどいいですが、同じ収入なら築年数が古いほど、節税効果は大きくなります。

中古マンション売却後の買い替え

不動産投資の物件選びは、入り口と出口があります。
入り口は、購入する物件選びですが、出口は売却するタイミングと、その資金の使い道です。
売却によって得たお金をもう不動産に投資しないなら問題はありませんが、所有する物件を高く売却することができたからといって、すぐに次の物件に投資する前に、慎重に相場を見てみましょう。
自分の持っている物件が高く売れたタイミングは、相場全体が上がっている可能性が高く、そのお金で次の物件を買うと、せっかくお得に売却できたのに、その分次の物件を高く購入してしまう可能性があります。
所有している物件を、利益を出して売却することができたら、一旦そのお金を手元に残して、周囲の相場を見まわして、価格が落ち着くまで少し時間を置くのも効果的です。
反対に、相場全体が下がっているときなら、所有している物件を売却するときに損失が出ても、買い換えでいい物件に出会える可能性もあります。
不動産投資の出口戦略は、タイミングが大切なので、物件を所有している間は、近隣のマンション相場にも目を向けておくと有効です。
その場合、買い換えならば、事業用資産の買い換え特例が使える場合もあるので、税負担も含めて検討しましょう。